Et europæisk erhvervs- og boligudlejer med fokus på Tyskland
Aroundtown er en luxembourgsk ejendomsvirksomhed med børsnotering i Frankfurt, der ejer og udlejer et diversificeret portefølje af kontorer, boliger, hoteller og mindre segmenter inden for detail og logistik.
Omkring 89 pct. af porteføljen ligger i Tyskland, Holland og London, og alene Berlin udgør cirka 23 pct. Kontorer udgør cirka 34 pct. af porteføljen, boliger 33 pct. og hoteller 20 pct. Kunderne er erhvervslejere, offentlige institutioner, hotelbetjenere og private lejere af boliger via det børsnoterede datterselskab Grand City Properties.
Lejeindtægter, gearing og kapitalrecycling
Forretningsmodellen bygger på stabile huslejeindtægter fra mellemlange lejekontrakter, hvor kontorporteføljen har en gennemsnitlig restløbetid på cirka 4,3 år og en lejeafkast på cirka 5,0 pct. Indtjeningen drives af indeksregulering af huslejer, genudlejning og omkostningsstyring, mens finansieringsomkostningerne er den vigtigste modvægt.
Selskabet finansierer sig primært via usikrede obligationer og har en investment grade-profil, som afhænger af at holde gearing og rentedækning inden for fastsatte grænser.
Frasalg af ikke-strategiske aktiver og tilbagekøb af obligationer og egne aktier bruges aktivt til at styre balancen.
Skala, datterselskabsstruktur og aktiv forvaltning
Selskabets styrke ligger i skalaen og i den aktive forvaltningsplatform, der omfatter egne forvaltningsteams og lokal markedsviden i Berlin, Frankfurt, München og Amsterdam.
Aroundtown ejer cirka 84 pct. af Grand City Properties, hvilket giver adgang til en stor boligportefølje med stabile huslejer og en højere andel af indtjeningen fra regulerede og efterspurgte segmenter.
Selskabet har desuden erfaring med omdannelse af kontorbygninger til andre anvendelser, herunder undersøgelser af datacenterkonvertering, men dette er endnu ikke en bærende indtjeningskilde.
Konkurrencesituation og markedsposition
Blandt de væsentligste konkurrenter er Vonovia og LEG Immobilien på boligsiden, samt kontorejere som Brookfield og Alstria (nu privatejet) på kontorsiden.
Aroundtown differentierer sig ved sin blanding af hoteller, kontorer og boliger og ved en stor eksponering mod tyske og hollandske byer med strukturelt knaphed på kvalitetsarealer.
Konkurrencefordelen er delvis holdbar, fordi skala og lokale forvaltningsteams er svære at kopiere, men diversificeringen mellem segmenter gør også selskabet mindre fokuseret end rene boligudlejere.
Kontorsegmentet er under strukturelt pres fra hjemmearbejde og stigende ledighed, hvilket er en trussel mod den relative positionering.
Renteregime, kontorbehov og urban fortætning
Den strategiske retning handler om at beskytte balancen i en periode med højere renter, hvor store mængder lavt forrentet gæld skal refinansieres de kommende år.
Megatrends som urbanisering, mangel på boliger i tyske storbyer og efterspørgsel på moderne, energieffektive kontorer understøtter kernen, mens energiomstilling og ESG-krav presser ældre bygninger.
Selskabet positionerer sig med øget ejerskab i Grand City Properties og aktiv gældsstyring for at opnå en bedre indtjeningsprofil fra 2029, når refinansieringsmodvinden forventes at aftage.