Ejendomsportefølje og kunder
Macerich er en amerikansk REIT, der ejer, driver og udvikler store regionale indkøbscentre i toppen af kvalitetsskalaen, med koncentration i Californien, Arizona, New York-området og Washington D.C.-regionen.
Portefølje-flagskibe tæller Scottsdale Fashion Square, Tysons Corner Center, Santa Monica Place og Broadway Plaza.
Lejerne er nationale og internationale detailhandlere, luksusmærker, restauranter og oplevelsesbaserede koncepter, og besøgende kommer fra ressourcestærke opland med høje indkomster.
Selskabet har de seneste år solgt svagere centre og købt A-centre som Crabtree Mall og Annapolis Mall for at skærpe porteføljen.
Forretningsmodel og indtjening
Indtægterne kommer primært fra minimumshusleje, procentleje, tillægsleje og omkostningsrefusion fra lejere under langsigtede lejekontrakter.
Indtjeningen drives af belægning, lejeniveau pr. kvadratfod, lejeforhøjelser ved genforhandling og ejendommenes driftsomkostninger.
En stor pipeline af underskrevne men endnu ikke åbnede lejemål giver synlig vækst i driftsresultatet de næste to år.
Selskabet er kraftigt gearet, og renteomkostninger samt refinansiering af pantlån er afgørende for udbyttet til aktionærerne.
Ledelsen har desuden en målsætning om at nå 1,80-2,00 USD i FFO pr. aktie i 2028.
Kvalitetsfokus og operationel differentiering
Macerichs konkurrencemæssige særpræg er en koncentreret portefølje af A-centre med rekordhøj omsætning pr. kvadratfod, hvilket giver prismagt over for lejere og tiltrækker luksus- og premiummærker.
Selskabet gennemfører den såkaldte Path Forward-plan, der kombinerer frasalg af ikke-kernebesiddelser, afvikling af gæld og målrettede investeringer i de stærkeste centre.
Redevelopment af eksisterende arealer til blandet anvendelse med boliger, kontor og oplevelser skaber ekstra værdi på eksisterende grunde.
Kompetencen ligger i at kunne genudleje og ommøblere lejerblandingen hurtigt, så centrene forbliver relevante for forbrugerne.
Konkurrencesituation og markedsposition
Største konkurrenter blandt børsnoterede mall-ejere er Simon Property Group, der er markant større og har billigere kapitaladgang, samt Brookfield Properties og Unibail-Rodamco-Westfield.
Macerich adskiller sig ved en mere koncentreret og vækstorienteret portefølje i kystnære storbyområder, men har samtidig markant højere gearing og dermed mindre finansiel fleksibilitet end Simon.
Konkurrencefordelen i de bedste centre er svær at kopiere, fordi nye regionale centre næsten ikke bygges i USA, mens fordelen i de svagere centre er truet af e-handel og lejerkonkurser.
Den høje gæld gør, at selskabet er mere sårbart over for stigende renter end de største konkurrenter.
Megatrends og strategisk retning
Strategien læner sig op ad den såkaldte flugt mod kvalitet i detailhandlen, hvor forbrugere og lejere samler sig i få dominerende centre, mens ringere centre mister betydning.
Oplevelser, restauranter, luksus og blandet anvendelse udgør en stigende andel af lejerblandingen og gør centrene mindre afhængige af traditionel tøjhandel.
Selskabet satser på at bruge frasalgsprovenu og organisk vækst i driftsresultatet til at nedbringe gearingen mod lavt-til-midt 6-tal i forhold til EBITDA i 2028.
Succesen afhænger af, at udlejningspipelinen åbner til tiden, og at kapitalmarkederne forbliver åbne for refinansiering.