Tysk boligudlejer til mellemsegmentet
Grand City Properties er en luxembourgsk noteret boligudlejer, der ejer og forvalter godt 61.000 lejeenheder med en samlet porteføljeværdi på omkring 9,2 mia. EUR. Porteføljen er overvejende placeret i tyske storbyer og metropolregioner som Berlin, Nordrhein-Westfalen, Dresden, Leipzig og Halle, suppleret af en London-portefølje, der udgør cirka 21 pct. af porteføljeværdien.
Kunderne er private lejere i det prisbevidste mellemsegment med en gennemsnitlig leje på cirka 9,8 EUR pr. kvadratmeter pr. måned.
Selskabet er majoritetsejet af Aroundtown, og aktien har derfor en begrænset free float.
Forretningsmodel: leje, indeksering og repositionering
Indtægterne kommer næsten udelukkende fra husleje med årlige nettolejeindtægter på cirka 442 mio. EUR og en høj justeret EBITDA-margin på omkring 79 pct. Lejevæksten kommer fra to kilder: indeksering af eksisterende kontrakter og højere husleje ved genudlejning, hvor lejen i dag ligger cirka 20 pct. under estimeret markedsleje.
Selskabet køber underperformende ejendomme, løfter dem gennem målrettede investeringer på cirka 10 EUR pr. kvadratmeter og sælger løbende ejendomme med gevinst, senest med en præmie på cirka 13 pct. til bogført værdi.
Finansieringen kombinerer obligationer, banklån og hybridobligationer, hvor gennemsnitlig gældsrente er cirka 2,1 pct.
Skalerbar intern forvaltningsplatform
Selskabets kompetencemæssige fordel er en intern forvaltningsplatform med lokale kontorer tæt på ejendommene, som giver kontrol over udlejning, vedligehold og omkostninger.
Ledighed på kun 3,7 pct. og lejevækst på 3,3 pct. på sammenlignelig basis viser, at platformen kan fylde bygninger og hæve lejen samtidig.
Adgang til Aroundtown-koncernens markedskendskab og kapitalmarkedsrelationer understøtter både opkøb og refinansiering.
Platformen er skalerbar, men ikke teknologisk unik, da modellen i princippet kan kopieres af andre store udlejere.
Konkurrencesituation og markedsposition
Største konkurrenter er Vonovia, LEG Immobilien, TAG Immobilien og Aroundtown selv i bredere forstand, samt Heimstaden og Covivio på udvalgte markeder.
Vonovia og LEG er større og har lavere finansieringsomkostninger via stærkere kreditprofiler, mens Grand City differentierer sig med fokus på repositionering af mellemsegmentet og høj lejegevinst ved genudlejning.
Konkurrencefordelen er hovedsageligt operationel og kan i nogen grad kopieres, men høj ejendomsmasse i attraktive byer og lav ledighed giver en holdbar position, så længe boligmanglen i Tyskland består.
Adgangen til obligationsmarkedet med rating på BBB giver ikke samme finansieringsfordel som de største konkurrenter.
Strategi, renteregime og strukturel boligmangel
Strategien er at høste lejevækst fra den strukturelle boligmangel i tyske byer, mens porteføljen holdes i en konservativ finansiel ramme med belåningsgrad på cirka 33 pct. Selskabet har netop refinansieret sin hybridstak og genindført udbytte med en politik på 50 pct. af FFO I, hvilket signalerer fokus på aktionærafkast.
Den største strategiske modvind er det højere renteregime, som presser ejendomsværdier, øger finansieringsomkostninger og dæmper transaktionsmarkedet.
Megatrends som urbanisering, byggestop for nye boliger og energirenovering giver både støtte til lejeniveauet og krav om fortsatte investeringer.